Quanto costa un mutuo da 150.000 €: 763 € al mese e 78.917 € di interessi in 25 anni
763€ al mese150.000 € in 25 anni al 3,65% fisso, solo rata
Un mutuo si presenta con una cifra, la rata. Ma il costo vero è un'altra: quanto restituisci in più rispetto a quello che ti prestano. Qui facciamo il conto per un caso preciso, 150.000 € in 25 anni a tasso fisso, partendo dai tassi pubblicati da fonti ufficiali e non da quelli di un sito di confronto. Il risultato: 763,06 € al mese, e alla fine 78.916,92 € di interessi. Ogni passaggio si può rifare, e in fondo trovi un calcolatore per il tuo caso.
Cosa conta questo articolo (e cosa no)
Contiamo capitale, interessi e le spese una tantum di cui esiste una regola ufficiale (l'imposta sul finanziamento). Non contiamo l'acquisto della casa (prezzo, imposte di registro, agenzia) né le spese di gestione dopo la firma. Le voci che la banca e il notaio stabiliscono caso per caso (istruttoria, perizia, notaio, assicurazioni) le nominiamo ma non ne inventiamo l'importo: nessuna fonte ufficiale dà una cifra valida per tutti, e il tuo preventivo (il PIES, che la banca ti consegna gratuitamente) le riporta una per una.
Che tasso usare: i numeri di settembre 2026
Per il tasso partiamo dalle statistiche della Banca d'Italia sul tasso applicato ai nuovi mutui per l'acquisto di un'abitazione, che la BCE pubblica per ogni paese dell'area euro. A settembre 2026, in Italia:
| Voce | Tasso annuo |
|---|---|
| Media di tutti i nuovi mutui casa | 3,60% |
| Fisso, oltre 10 anni (provvisorio) | 3,65% |
| Variabile, fino a 1 anno (provvisorio) | 3,29% |
| TAEG medio, con le spese (provvisorio) | 4,05% |
Sono medie dei contratti stipulati nel mese. Per un mutuo fisso di 25 anni usiamo il 3,65%: è la fascia «oltre 10 anni di tasso bloccato». È una media: il tuo tasso dipende da banca, importo rispetto al valore della casa, reddito e garanzie, e può essere sopra o sotto.
La rata e gli interessi, per durata
La rata è fissa (ammortamento «alla francese», il più diffuso in Italia secondo la Banca d'Italia). Con 150.000 € al 3,65%:
| Durata | Rata mensile | Interessi totali | Totale restituito |
|---|---|---|---|
| 15 anni | 1.083,41 € | 45.013,27 € | 195.013,27 € |
| 20 anni | 881,55 € | 61.570,99 € | 211.570,99 € |
| 25 anni | 763,06 € | 78.916,92 € | 228.916,92 € |
| 30 anni | 686,19 € | 97.028,16 € | 247.028,16 € |
Allungare la durata abbassa la rata ma alza gli interessi: da 25 a 30 anni la rata scende di 76,87 € al mese, ma paghi 18.111,24 € di interessi in più.
- Capitale restituito150.000,00 €
- Interessi78.916,92 €
- Totale228.916,92 €
Nella prima rata, 456,25 € sono interessi (150.000 × 3,65% ÷ 12) e solo 306,81 € riducono il debito. Col tempo la proporzione si inverte.
Cosa cambia se il tasso si sposta
Se il mutuo è a tasso variabile, o se aspetti a firmare, il tasso può cambiare. Sullo stesso mutuo da 25 anni, un punto percentuale in più o in meno pesa così:
€ di interessi
| Tasso | Rata mensile |
|---|---|
| 2,65% | 684,31 € |
| 3,65% | 763,06 € |
| 4,65% | 846,57 € |
| 5,65% | 934,62 € |
Il contesto è un tasso in salita. La BCE ha alzato il tasso sulle operazioni di rifinanziamento principali da 2,15% a 2,40% (17 giugno 2026) e a 2,65% (16 settembre 2026), e l'Euribor a 3 mesi, riferimento di molti mutui variabili, è passato dal 2,03% di settembre 2025 al 2,63% di ottobre 2026 (media mensile). Un mutuo variabile segue questi movimenti; uno fisso no, ma si firma al tasso del giorno.
TEGM: il tasso «antiusura» non è il tasso che ti offrono
Cercando i tassi dei mutui ti imbatti nei TEGM, i tassi effettivi globali medi. Li pubblica ogni trimestre il Ministero dell'Economia (decreto) sulla base della rilevazione della Banca d'Italia, per far rispettare il limite antiusura. Per i mutui ipotecari:
| Trimestre di applicazione | Rilevazione su | Fisso | Variabile |
|---|---|---|---|
| gen-mar 2026 | lug-set 2025 | 3,96% | 4,13% |
| apr-giu 2026 | ott-dic 2025 | 4,05% | 4,08% |
| lug-set 2026 | gen-mar 2026 | 4,21% | 4,07% |
| ott-dic 2026 | apr-giu 2026 | 4,52% | 4,34% |
- 3,96gen-mar 2026
- 4,05apr-giu 2026
- 4,21lug-set 2026
- 4,52ott-dic 2026
% annuo
Attenzione a tre cose. Primo: sono tassi effettivi globali, cioè includono le spese (come il TAEG), quindi stanno sopra al tasso nominale. Secondo: arrivano con ritardo, perché misurano un trimestre e si applicano da tre mesi dopo (quello di ottobre-dicembre 2026 misura aprile-giugno). Terzo: servono a fissare il limite oltre il quale un tasso è usurario (9,65% per il fisso e 9,425% per il variabile nel quarto trimestre 2026), non a dirti quanto pagherai. Per un confronto onesto con la tua offerta usa il TAEG.
Le spese oltre alla rata
La guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici» della Banca d'Italia (versione aggiornata a febbraio 2026) elenca i costi da aggiungere al tasso. Sono tutti da leggere nel tuo PIES:
- Imposta sul finanziamento: il 2% dell'importo, ridotta allo 0,25% se il mutuo serve per la «prima casa». Su 150.000 € sono 3.000 € oppure 375 €. La banca la trattiene dalla somma erogata, quindi ricevi meno di 150.000 € (la rata, però, si calcola su 150.000 €). Esiste un'esenzione per l'acquisto «prima casa under 36» nei casi previsti dalla legge (guida dell'Agenzia delle Entrate).
- Spese di istruttoria: un importo fisso o una percentuale del finanziamento.
- Perizia: la valutazione dell'immobile da ipotecare, che può essere richiesta al cliente.
- Notaio: contratto di mutuo e iscrizione dell'ipoteca. Il cliente può scegliere il notaio.
- Assicurazioni: polizza sull'immobile, ed eventualmente sulla vita. Se la banca la chiede, devi poter presentare la tua purché equivalente.
Il TAEG include il tasso e le spese come istruttoria, imposte, valutazione dell'immobile e servizi accessori necessari, ma non le spese notarili. Per questo, a settembre 2026, il TAEG medio (4,05%) sta 0,45 punti sopra il tasso medio (3,60%).
Come rifare il conto
1. Tasso mensile i = tasso annuo ÷ 12 ÷ 100. Per il 3,65%: 0,0030417.
2. Numero di rate n = anni × 12. Per 25 anni: 300.
3. Rata = capitale × i ÷ (1 − (1 + i)<sup>−n</sup>) = 150.000 × 0,0030417 ÷ (1 − 1,0030417<sup>−300</sup>) = 763,06 €.
4. Interessi totali = rata × n − capitale = 228.916,92 − 150.000 = 78.916,92 € (calcolati sulla rata non arrotondata).
5. Costo totale del mutuo = interessi + imposta (375 o 3.000 €) + le spese del tuo PIES.
Quello che questo articolo non dice
È un esempio a tasso fisso con rata costante. Non copre: mutui a tasso variabile (la rata cambia nel tempo), mutui con preammortamento, surroghe e rinegoziazioni, la detrazione degli interessi passivi (la Banca d'Italia ricorda che per l'abitazione principale gli interessi sono detraibili dall'Irpef, con importi e condizioni fissati dalla legge: non l'abbiamo calcolata). Se trovi di meglio dopo la firma, la Banca d'Italia ricorda che puoi trasferire il mutuo a un altro intermediario senza spese né penalità (portabilità). Non è una consulenza: il tuo tasso, le tue spese e la tua rata li stabilisce l'offerta della banca.
Fonti e data di lettura
- BCE, Data Portal: serie MIR per l'Italia sui tassi dei nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni (tasso medio 3,60%; fisso oltre 10 anni 3,65%; variabile fino a 1 anno 3,29%; TAEG 4,05%, settembre 2026, per i valori marcati provvisori). Serie dei tassi Euribor a 3 mesi e dei tassi di riferimento della BCE: 2,65% dal 16 settembre 2026.
- Banca d'Italia, Il mutuo ipotecario in parole semplici (versione di febbraio 2026): imposta del 2% o dello 0,25%, spese di istruttoria, perizia, notaio, assicurazioni, TAEG, PIES.
- Banca d'Italia, Tassi effettivi globali medi (TEGM) e MEF, decreti trimestrali: gennaio-marzo 2026, aprile-giugno 2026, luglio-settembre 2026, ottobre-dicembre 2026.
- Agenzia delle Entrate, Circolare 19/E del 2005 (aliquote 2% e 0,25% dell'imposta sostitutiva) e guida all'acquisto della casa (esenzione under 36).
Fonti lette il 6 novembre 2026. I dati di settembre 2026 della BCE segnati come provvisori possono essere rivisti.